റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റിലെ പ്രായോഗിക പാഠങ്ങൾ
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ്‌ പലപ്പോഴും ഞാണിന്മേല്‍ക്കളിയാകുന്നത്‌ ബുദ്ധിപൂര്‍വ്വം നിക്ഷേപിക്കാത്തതിനാലാണ്‌. ഭൂമിയിലോ വീടിലോ നിക്ഷേപിക്കാw. പക്ഷേ, ഭാവിയില്‍ നഷ്ടമുണ്ടാകില്ലെന്ന ഉറപ്പോടെ വേണം ചെയ്യാന്. ഇതിനായി നിരവധി കാര്യങ്ങള്‍ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടതായുണ്ട്‌. നിക്ഷേപിക്കാനുള്ള മൂലധനമുണ്ടാക്കുന്നതു മുതല്‍ നികുതിയിളവുകള്‍ വരെ കൃത്യമായ രൂപരേഖയുണ്ടായിരിക്കണമം.
ലോണെടുത്താലും കുഴപ്പമില്ല
പലപ്പോഴും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കാന്‍ കയ്യില്‍ പണം റെഡിയായിരിക്കണമെന്നില്ല. ഇത്തരം സന്ദര്‍ഭങ്ങളില്‍ ധൈര്യമായി ഹൌസിങ്‌ ലോണുകളെ ആശ്രയിക്കാം . തിരിച്ചടയ്ക്കാന്‍ സാധിക്കുമെന്ന്‌ ഉറപ്പുള്ള പക്ഷം. ന്യായമായ പലിശനിരക്കില്‍ എവിടെ നിന്നും ലോണ്‍ എടുക്കാം. ബാങ്കുകളില്‍നിന്നോ ധനകാര്യസ്ഥാപനങ്ങളില്‍നിന്നോ മാത്രമേ ലോണ്‍ എടുക്കാവൂ എന്നില്ല. ബന്ധുക്കളില്‍നിന്നോ സുഹൃത്തുക്കളില്‍നിന്നോ വരെ ന്യായമായ പലിശയ്ക്കു വായ്പയെടുക്കാം. ഇതിനു നികുതിയിളവുകളുണ്ട്‌. അതിനാല്, നിക്ഷേപത്തിനായി ലോണ്‍ എടുക്കുന്നത്‌ നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുന്നതിനും സഹായിക്കും.
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കാന്‍ തീരുമാനിച്ചു കഴിഞ്ഞാല്‍ ആദ്യം ചെയ്യേണ്ടത്‌ ക്യാഷ്‌ ഫ്ളോ ചാര്ട്ട്‌ തയ്യാറാക്കുകയാണ്‌. അതുപോലെതന്നെ, നിക്ഷേപിക്കുന്നതിനുമുമ്പ്‌ നിക്ഷേപത്തിന്റെ കൃത്യമായ ലക്ഷ്യവും മനസിലുണ്ടാകണം . വരും വര്‍ഷങ്ങളിലേക്കുള്ള നികുതി പ്ളാന്‍ ചെയ്യുമ്പോള്‍ ഇതേറെ പ്രധാനമാണ്‌.
ലോണെടുക്കുമ്പോള്‍ പലിശയുള്ളവ തിരഞ്ഞെടുക്കാന്‍ ശ്രദ്ധിക്ക ണം . ഇതു നികുതി ഇളവിനു സഹായിക്കുമ്. 7-10 ലക്ഷം രൂപ വരെയുള്ള ഭൂമിയോ വീടോ ലോണ്‍ തുക ഉപയോഗിച്ച്‌ താമസിക്കുന്നതിനായി വാങ്ങുകയാണെങ്കില്‍ ലോണിന്റെ പലിശ നമ്മുടെ മറ്റു വരുമാനമാര്‍ഗ്ഗങ്ങളില്‍ നിന്നായാണ്‌ കണക്കാക്കപ്പെടുന്നത്‌. അതായത്‌, മാസംതോറും ലഭിക്കു ന്ന ശമ്പളത്തി ല്‍നിന്നോ മറ്റു സ്ഥിരവരുമാനമാര്‍ഗങ്ങളില്‍ നിന്നോ ആണ്‌ പലിശ അടയ്ക്കുന്നതായി കണക്കാക്കുന്നത്‌. അതിനാല്, ഇതിനു നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കും.
1999-നുശേഷം എടുത്ത ലോണ്‍ ആണെങ്കില്‍ അതിനു പരമാവധി അനുവദിക്കുന്ന നികുതിയിളവ്‌ പ്രതിവര്‍ഷം 1,50,000 രൂപയാണ്‌. താമസിക്കുന്നതിനായി വീടോ ഭൂമിയോ വാങ്ങാനെടുത്ത ലോണുകൾക്ക്‌ മാത്രമേ ഇതു ബാധകമാകുകയുള്ളൂ. മൂന്നു വര്‍ഷത്തിനുള്ളില്‍ താമസയോഗ്യമാക്കുകയും വേണമ്. അതായത്‌, വീടു പണിയാനായാണ്‌ ഭൂമി വാങ്ങിയതെങ്കില്‍ മൂന്നുവര്‍ഷത്തിനുള്ളില്‍ പണി പൂര്‍ത്തിയാക്കിയിരിക്കണം . എങ്കില്‍ മാത്രമേ നികുതിയിളവിനു അര്‍ഹത ലഭിക്കുകയുള്ളൂ. എടുക്കുന്ന ലോണിന്റെ പലിശനിരക്ക്‌ പ്രശ്നമല്ല. എന്നാല്, നിക്ഷേപിക്കുന്ന തുക ലോണായി എടുത്ത തുക തന്നെയായിരിക്കണം . ലോണ്‍ എടുത്ത തുകയുപയോഗിച്ച്‌ വാങ്ങിയ ഭൂമിയോ വീടോ വാടകയ്ക്കു നല്‍കിയാല്‍ അതില്‍നിന്നുള്ള വരുമാനത്തിനും നികുതിയിളവ്‌ ഉണ്ടായിരിക്കണം .
നികുതിയിളവ്‌: എന്തിനൊക്കെ
സെക്ഷന്‍ 80 സി അനുസരിച്ച്‌ എല്‍ഐസി, പി്‌എഫ്‌, പിപി്‌എഫ്‌ തുടങ്ങിയവയില്‍നിന്നുള്ള വരുമാനത്തിനു മാത്രമല്ല നികുതിയിളവ്‌ ഉള്ളത്‌. മറ്റു പല വരുമാന സ്രോതസ്സുകള്‍ക്കും ഇത്‌ ബാധകമാണ്‌. ഉദാഹരണത്തിനു ഭൂമി/വീട്‌ വരുമാനത്തിനു ഒരുലക്ഷം വരെ നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുന്നതാണ്‌. സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തേക്കാണ്‌ ഒരു ലക്ഷം രൂപ ഇളവ്‌ ലഭിക്കുക. സെക്ഷന്‍ 80 സി വഴി ലഭിക്കുന്ന നികുതിയിളവിനു പുറമേയല്ല ഇതെന്നു പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കണം. അതായത്‌, ഈ സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തില്‍തന്നെ എല്‍ഐസി, പി്‌എഫ്‌, പിപി്‌എഫ്‌ തുടങ്ങിയവയില്‍നിന്നും ഒരു ലക്ഷം രൂപ നികുതിയിളവ്‌ ലഭിച്ചിട്ടു ണ്ടെങ്കില്‍ പിന്നീട്‌ വീട്‌/ഭൂമിയുടെ പേരിലുള്ള വരുമാനത്തിനു നികുതിയിളവിന്റെ ആനുകൂല്യം ലഭിക്കുന്നതല്ല.
സെക്ഷന്‍ 80 സി അനുസരിച്ചുള്ള ആനുകൂല്യം മുന്‍ സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തെ പേയ്മെന്റുകള്‍ക്കാണ്‌ ലഭിക്കുന്നത്‌. താമസത്തിനായി വീടോ ഭൂമിയോ വാങ്ങുന്നതിനുള്ള തുകയ്ക്കാണ്‌ മേല്‍പ്പറഞ്ഞ നിയമമനുസരിച്ച്‌ ഒരു ലക്ഷം രൂപ വരെയുള്ള നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുന്നത്‌. താഴെപ്പറയുന്ന പേയ്മെന്റുകള്‍ക്കാണ്‌ കൃത്യമായ മാനദണ്ഡമനുസരിച്ച്‌ ഇളവ്‌ ലഭിക്കുന്നത്‌.
. വീട്‌ നിര്‍മ്മിക്കുന്നതിന്‌ ഏതെങ്കിലും ഹൌസിങ്‌ ബോര്‍ഡിനോ ഏജന്‍സിക്കോ ഇതര കണ്സ്ട്രക്ഷന്‍ കമ്പനികള്‍ക്കോ നല്‍കേണ്ടി വരുന്ന ഇന്‍സ്റ്റാള്‍മെന്റ്‌ തുക അല്ലെങ്കില്‍ ഇന്‍സ്റ്റാള്‍മെന്റ്‌ തുകയുടെ വിഹിതം.
2. വീടിന്റെ ഉടമ ഏതെങ്കിലും സഹകരണസ്ഥാപനങ്ങളുടെയോ കമ്പനികളുടെയോ അംഗമോ ഷെയര്‍ഹോള്‍ഡറോ ആയിരിക്കുകയും അവരില്‍നിന്നു വീട്‌ നിര്‍മ്മാണ സംബന്ധമായി എടുത്ത തുകയോ തുകയുടെ വിഹിതമോ തിരിച്ചടവ്‌ നടത്തുന്നു.
3. വീടുനിര്‍മ്മാണത്തിനായി സര്‍ക്കാര്, ബാങ്കുകള്, എല്‍ഐസി, എന്‍എച്ച്ബി തുടങ്ങിയ തെരഞ്ഞെടുക്കപ്പെട്ട ധനകാര്യ സ്ഥാപനങ്ങളില്‍നിന്നും എടുത്ത തുക തിരിച്ചടയ്ക്കുന്നു.
4. വീട്‌ കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്ന സമയത്ത്‌ ചെലവായ സ്റ്റാമ്പ്‌ ഡ്യൂട്ടി, രജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസ്‌ മുതലായ തുക.
സെക്ഷന്‍ 24 അനുസരിച്ച്‌ ഏതെങ്കിലും ചെലവിനു നികുതിയിളവ്‌ ലഭിച്ചിട്ടുണ്ടെങ്കില്‍ വരുമാനത്തില്‍നിന്നു നികുതി ഇളവ്‌ ലഭിക്കുന്നതിനു അര്‍ഹതയുണ്ട്‌. അതേസമയമ്, ഒരു കമ്പനിയുടെ ഷെയര്‍ ഹോള്‍ഡറോ അംഗമോ ആകാന്‍ ചെലവായ അഡ്മിഷന്‍ ഫീസ്‌, ഷെയര്‍ തുക, ആദ്യഗഡു ഡിപ്പോസിറ്റ്‌ എന്നിവയ്ക്ക്‌ നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുന്നതല്ല. എന്നാല്, ഇത്തരം സ്ഥാപനങ്ങളില്‍നിന്നും വീട്‌ നിര്‍മ്മാണത്തിനായി ലോണ്‍ എടുത്താല്‍ ആ തുകയ്ക്കു നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുന്നതാണ്‌.
വസ്തു കൈമാറ്റവും രേഖകളും
ഭൂമിയായാലും വീടായാലും നിയമപരമായി ഉടമസ്ഥാവകാശം മാറണമെങ്കില്‍ അതിനുള്ള വില്‍പന ഉടമ്പടി തയാറാക്കേണ്ടത്‌ നിര്‍ബന്ധമാണ്‌. ഈ വില്‍പന ഉടമ്പടിയെ കണ്‍വേയന്സ്‌ ഡീഡ്‌ എന്നാണ്‌ വിളിക്കുന്നത്‌. ഇത്തരം വില്‍പന ഉടമ്പടിയാണ്‌ ആധാരമെന്ന പേരില് അറിയപ്പെടുന്നത്‌. ആധാരം തന്നെ പല തരത്തിലുണ്ട്‌. തീറാധാരമ്, ഭാഗപത്രാധാരമ്, പണയാധാരം എന്നിങ്ങനെ ആധാ രം പല തരത്തിലാണ്‌. ഇതില്‍ ഏതാണെങ്കിലും രജിസ്ട്രാര്‍ ഓഫീസില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുകയാണ്‌ വേണ്ടത്‌. എന്നാല്, ഇക്കാര്യത്തിലുള്ള പണ ച്ചെലവിനെ നേരിടുന്നതിന്‌ പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണി അഥവാ മുക്ത്യാര്‍ സമ്പാദിച്ച്‌ വസ്തുവിന്റെ കൈവശാധികാരം നേടുന്ന പതിവുമുണ്ട്‌. ആധാരം പോലെ തന്നെ മുക്ത്യാര്‍ വഴിയും വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം മറ്റേയാള്ക്ക്‌ ലഭിക്കും. എന്നിരുന്നാലുമ്, ആധാരം വഴി കൈമാറുന്നതാണ്‌ ഏറ്റവും നല്ലത്‌.
ഇനി പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണിയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ്‌ വസ്തു വാങ്ങുന്നതെങ്കില്‍ നിരവധി രേഖകള്‍ അതിനൊപ്പം ഉണ്ടായിരിക്കണം . വില്‍ക്കുന്നതിനുള്ള സമ്മതപത്രം, വില്‍പത്രം , ഉടമസ്ഥാവകാശം സംബന്ധിച്ചരേഖ എന്നിവ നിര്‍ബന്ധമായും ഉണ്ടായിരിക്കണം.
വേറെ കുറേ സാഹചര്യങ്ങളില്‍ വസ്തുവിന്റെ വില്‍പ്പനയോ കൈമാറ്റമോ നടക്കുന്നതു ആധാരത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാകണമെന്നില്ല, പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണിയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാകാനും സാധ്യതയുണ്ട്‌. ആധാരം ചെയ്യുന്നതിനുള്ള സാങ്കേതിക തടസങ്ങളാണ്‌ പലപ്പോഴും ഇതിനു കാരണമ്. ചില ഹൌസിങ്‌ ബോര്‍ഡുകള്, വികസന അതോറിറ്റികള്‍ എന്നിവരുടെ നിരോധനങ്ങളനുസരിച്ച്‌ ചിലപ്പോള്‍ ആധാരം വഴി വസ്തു കൈമാറ്റം നടത്താന്‍ സാധിക്കാതെവരാം .
ചില അവസരങ്ങളില്‍ പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണിയില്‍ നിന്നു മറ്റൊരു പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണി വസ്തു വാങ്ങുന്ന സാഹചര്യവും ഉണ്ടാകാമ്. ഇങ്ങനെയുള്ള അവസരങ്ങളില്‍ യഥാര്‍ത്ഥ ഉടമസ്ഥന്റെ കൈയിലുള്ള രേഖകളുമായി പഴയ പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണി ഒത്തുനോക്കി മറ്റു പ്രശ്നങ്ങളൊന്നുമില്ലെന്നു ഉറപ്പുവരുത്തണമ്. പ്രധാന കെട്ടിടത്തിന്റെ ഒരു ഭാഗം മാത്രം വാങ്ങുന്ന അവസരങ്ങളിലാണ്‌ കൂടുതലും പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണിയില്‍ പ്രശ്നങ്ങളുണ്ടാകുന്നത്‌. ഇവിടുത്തെ പ്രശ്നം പലപ്പോഴും യഥാര്‍ത്ഥ കണ്‍വേയന്സ്‌ ഡീഡ്‌ കണ്ടെത്താന്‍ കഴിയുകയില്ലെന്നതാണ്‌. ഈ കണ്‍ വേയന്സ്‌ ഡീഡ്‌ അനുസരിച്ചായിരിക്കും പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണി തയാറാക്കിയിരിക്കുന്നത്‌. ഡീഡ്‌ കണ്ടെത്താന്‍ കഴിയാതിരുന്നാല്‍ യഥാര്‍ത്ഥ ഉടമസ്ഥാവകാശത്തെപ്പറ്റി ആശയക്കുഴപ്പമുണ്ടാകാമ്. പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണി മുഖേന കൈമാറ്റം ചെയ്യപ്പെടുന്ന വസ്തുവിനു ലോണ്‍ ലഭിക്കില്ലെന്നതാണ്‌ മറ്റൊരു പ്രശ്നം .
വസ്തു ആരുടെ പേരില്?
ഇഷ്ടപ്പെട്ടൊരു വസ്തു കണ്ടാല്‍ പിന്നെ കാശും കയ്യിലുണ്ടെങ്കില്‍ ആരും രണ്ടാമതൊന്നു ആലോചിക്കാറില്ല. പലപ്പോഴും വാങ്ങുന്നത്‌ ഭാര്യയുടെയോ മക്കളുടെയോ പേരിലായിരിക്കുമ്. നികുതി ലാഭിക്കാനായിരിക്കും ഈ ബുദ്ധി കാണിക്കുന്നത്‌. പക്ഷേ, ഇതു മിക്കപ്പോഴും കൂടുതല്‍ അബദ്ധത്തിലേ എത്തിക്കൂ.
വസ്തു കണ്ടിഷ്ടപ്പെട്ടു വാങ്ങാന്‍ തീരുമാനിച്ചുകഴിഞ്ഞാല്‍ ആരുടെ പേരില് വാങ്ങണമെന്ന കാര്യത്തിലാണു പിന്നെ തീരുമാനമുണ്ടാകേണ്ടത്‌. ഭര്‍ത്താവിന്റെ കയ്യിലെ മൂലധനംകൊണ്ട്‌ ഭാര്യയുടെ പേരില് വസ്തു വാങ്ങുന്നത്‌ കഴിവതും ഒഴിവാക്കുന്നതാണ്‌ ബുദ്ധി. കാരണമ്, ഭര്‍ത്താവിന്റെ മൂലധനംകൊണ്ട്‌ വസ്തുവാങ്ങി ഭാര്യയുടെ പേരില് രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്താലും അതു ഭര്‍ത്താവിന്റെ നിക്ഷേപമായിട്ടുമാത്രമേ കണക്കാക്കൂ. അതായത്‌, നികുതിയുടെ കാര്യത്തില്‍ യാതൊരു കിഴിവും കിട്ടില്ലെന്നര്‍ത്ഥമ്. നിയമാനുസ്ര്^തം ഭാര്യയെ ആ വസ്തുവിന്റെ ഉടമയായി കണക്കാക്കില്ല. ഇന്‍കം ടാക്സ്‌ ആക്ട്‌ സെക്ഷന്‍ 64 പ്രകാരം നേരിട്ടോ അല്ലാതെയോ ഫണ്ട്‌ ട്രാന്സ്ഫര്‍ ചെയ്യുന്നത്‌ ഇരുവരുടെയും യോജിച്ച നിക്ഷേപമായി മാത്രമേ കണക്കാക്കുകയുള്ളൂ. അതുപോലെതന്നെ, ഭര്‍ത്താവ്‌ സമ്മാനമായി നല്‍കിയ പണംകൊണ്ടു ഭാര്യ വസ്തുവോ വീടോ വാങ്ങിയാലും മേല്‍പ്പറഞ്ഞരീതിയില്‍ മാത്രമേ കണക്കാക്കപ്പെടുകയുള്ളൂ. അതിനാല്, ഭാര്യ തന്റെ സ്വന്തം മൂലധനം ഉപയോഗിച്ചുമാത്രമേ വസ്തുവോ വീടോ വാങ്ങാന്‍ പാടുള്ളൂ. അതേസമയമ്, നിക്ഷേപിക്കാന്‍ ആവശ്യമായ തുക ഭാര്യയുടെ കൈവശം ഇല്ലാത്തപക്ഷം ഭര്‍ത്താവിനോ അമ്മായിയച്ഛനോ അമ്മായിയമ്മയ്ക്കോ മറ്റു ബന്ധുക്കള്‍ക്കോ പണം കടം നല്‍കുമ്പോള്‍ അതിനു ന്യായമായ പലിശ ഈടാക്കാന്‍ മറക്കരുത്‌. എങ്കില്‍ മാത്രമേ, അതു ഭാര്യയുടെ സ്വന്തം പണമായി കണക്കാക്കപ്പെടുകയുള്ളൂ.
അതുപോലെതന്നെ, പ്രായപൂര്‍ത്തിയാകാത്ത മക്കളുടെ പേരിലും വസ്തുവില്‍ നിക്ഷേപിക്കാതിരിക്കാന്‍ ശ്രദ്ധിക്കണമ്. അച്ഛന്റെ പണംകൊണ്ടു മൈനര്‍ ആയ മകളുടെ പേരില് വസ്തു/വീട്‌ വാങ്ങിയാല്‍ അതില്‍നിന്നുള്ള വരുമാനം അച്ഛന്റെ വരുമാനത്തിനൊപ്പം തന്നെ കൂട്ടിച്ചേര്‍ക്കപ്പെടുമ്. ഇതിനുള്ള നികുതികൂടി അച്ഛന്‍തന്നെ അടയ്ക്കേണ്ടതായി വരുമ്. എന്നാല്, മക്കള്‍ പ്രായപൂര്‍ത്തിയായതാണെങ്കില്‍ അവര്ക്ക്‌ വസ്തുവാങ്ങുന്നതിനാവശ്യമായ പണം സമ്മാനിക്കാവുന്നതാണ്‌. ഈ പണം ഭൂമിയിലോ വീടിനോ നിക്ഷേപിക്കാവുന്നതാണ്‌. 1998 ഒക്ടോബര്‍ ഒന്നിനുശേഷം സമ്മാനമായി നല്‍കുന്ന തുകയ്ക്ക്‌ നികുതി ഈടാക്കാത്തതിനാല്‍ ഇങ്ങനെ ചെയ്യുന്നതാണ്‌ ലാഭകരം .
ഇന്‍കംടാക്സ്‌ ആക്ടിന്റെ സെക്ഷന്‍ 56 അനുസരിച്ചു ബന്ധുക്കളല്ലാത്തവരില്‍ നിന്നു അമ്പതിനായിരം രൂപയില്‍ കൂടുതല്‍ സമ്മാനമായി ലഭിച്ചാല്‍ അത്‌ മറ്റ്‌ ഉറവിടങ്ങളില്‍നിന്നുള്ള വരുമാനമായി കണക്കാക്കപ്പെടും. സമ്മാനമായി ലഭിക്കുന്ന സ്ഥാവരവസ്തുക്കള്‍ക്കും ഈ നിയമം ബാധകമാണ്‌. അതിനാല് പ്രായപൂര്‍ത്തിയായ കുട്ടികളുടെ പേരില് നിക്ഷേപിക്കാന്‍ ആഗ്രഹമുണ്ടെങ്കില്‍ അത്രയും തുക അവര്ക്ക്‌ സമ്മാനമായിനല്‍കിയാല്‍ മതി. അവരോട്‌ ആ തുക റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കാന്‍ ആവശ്യപ്പെടാം . അതില്‍നിന്നു ലഭിക്കുന്ന വരുമാനം മക്കളുടെ വരുമാനമായി മാത്രമേ കണക്കാക്കുകയുള്ളൂ.
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നവര്‍ ഉറപ്പായും അറിഞ്ഞിരിക്കേണ്ട നിയമങ്ങളാണ്‌ ഇന്‍കംടാക്സ്‌ ആക്ട്‌ സെക്ഷന്‍ 285 ബിയില്‍ പറഞ്ഞിരിക്കുന്നത്‌. 30 ലക്ഷം രൂപയോ അതില്‍ കൂടുതലോ വിലവരുന്ന സ്ഥാവരവസ്തുക്കളുടെ വാങ്ങലോ വില്‍ക്കലോ നടന്നാല്‍ ആദായവകുപ്പിന്റെ വാര്‍ഷിക റിട്ടേണില്‍ ഈ വിവരം സമര്‍പ്പിക്കേണ്ട ചുമതല ഇന്ത്യയിലെ എല്ലാ രജിസ്ട്രാര്‍ മാര്‍ക്കും സബ്‌ രജിസ്ട്രാര്‍മാര്‍ക്കുമുണ്ട്‌. അതിനാല്, 30 ലക്ഷമോ കൂടുതലോ വിലയുള്ള സ്ഥാവരവസ്തുക്കള്‍ വാങ്ങുകയോ വില്‍ക്കുകയോ ചെയ്താല്‍ പണത്തിന്റെ ഉറവിടത്തെ സംബന്ധിച്ചുള്ള പൂര്‍ണവിവരങ്ങള്‍ കാണിക്കേണ്ടതാണ്‌. ഇതുസംബന്ധിച്ച എല്ലാ രേഖകളും സൂക്ഷിച്ചുവയ്ക്കുകയും വേണം . ആദായം കൃത്യമായി കണക്കാക്കി നിയമാനുസൃതമായ റിട്ടേണ്‍ സമര്‍പ്പിക്കേണ്ടതുമാണ്‌.
2007-08 മുതല്‍ ഭൂമിയോ വീടോ കൈവശം വച്ചിരിക്കുന്നതുകൊണ്ടു മാത്രം ആദായനികുതി റിട്ടേണ്‍ സമര്‍പ്പിക്കേണ്ടതില്ല. ആദായനികുതി സെക്ഷന്‍ 80 സിയിലെ ഇളവുകള്‍ ക്കുശേഷവും ആദായപരിധിക്കു മുകളില്‍ വരുമാനമുണെ@ടങ്കില്‍ മാത്രമേ ആദായനികുതി റിട്ടേണ്‍ സമര്‍പ്പിക്കേണ്ടതുള്ളൂ. 2012-13 സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തിലെ പുതിയ ഭേദഗതിയനുസരിച്ച്‌ ഇന്ത്യയ്ക്കു പുറത്തു സ്ഥാവരവസ്തുക്കള്‍ സ്വന്തമായുണ്ടെങ്കില്‍ ഐ.ടി റിട്ടേണ്‍ നിര്‍ബന്ധമായും സമര്‍പ്പിക്കേണ്ടതാണ്‌.
അതുപോലെതന്നെ, ഫാം ഹൌ സിന്റേയും മറ്റും ആവശ്യത്തിനായി കൃഷിഭൂമി വാങ്ങുമ്പോള്‍ അത്‌ ഡിസ്ട്രിക്ട്‌ ടൌണ്‍ പ്ളാനറിന്റെ പരിധിക്കു പുറത്തായിരിക്കാന്‍ പ്ര ത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കണമ്. ഡി.ടി.പിക്കു ഉള്ളിലാണെങ്കില്‍ ചില പ്രത്യേക നിബന്ധനകളനുസരിച്ച്‌ മാത്രമേ ഫാംഹൌസ്‌ പണിയാന്‍ സാധിക്കുകയുള്ളൂ. ഭൂമി വാങ്ങി അതില്‍ സര്‍ ക്കാരിന്റെ അനുമതിയില്ലാതെ ഫാം ഹൌസ്‌ പണിയുന്നത്‌ നിയമവിരുദ്ധമാണ്‌. അതിനാല്, ഫാംഹൌസ്‌ പണിയാനായി വാ ങ്ങുന്ന ഭൂമിയില്‍ നിയമത്തിന്റെ കുരുക്കുകളൊന്നുമില്ലെന്നു ഉറപ്പാക്കണം.
ഭൂമിയോ വസ്തുവോ വാടക യ്ക്കു നല്‍കിയാല്‍ അതില്‍നിന്നു ള്ള വരുമാനത്തിനു നികുതിയിളവുണ്ട്‌. എന്നാല്, ലോണെടുത്ത്‌
വാങ്ങിയ ഭൂമിയാണെങ്കിലും ഉടമസ്ഥര്‍ അവിടെത്തന്നെ താമസിക്കുന്നുണ്ടെങ്കിലും ലോണിന്റെ പലിശ നിരക്കനുസരിച്ചേ നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുകയുള്ളൂ. ലോണ്‍ ബാങ്കില്‍നിന്നു എടുത്തതായിരിക്കണമെന്ന നിര്‍ബന്ധമില്ല. ആരുടെ പക്കല്‍ നിന്നെങ്കിലും ന്യായമായ പലിശയ്ക്കു എടുത്തതായാലും മതി.
ചുരുക്കത്തില്, ഭൂമിയിലോ വീടിനോ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിനുമുമ്പ്‌ അതിനെ സംബന്ധിച്ച എല്ലാ കാര്യങ്ങളും പരിശോധിക്കുന്നത്‌ ഉചിതമായിരിക്കും . നേരിട്ടല്ലെങ്കില്‍കൂടി ഭാവിയില്‍ ബാധിക്കാവുന്ന പ്രശ്നങ്ങളെപ്പറ്റി മുന്‍കരുതലുകളുമെടുക്കണം. ഇത്രയുമായാല്, റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിച്ച്‌ നഷ്ടമുണ്ടാകുന്നത്‌ തടയാന്‍ സാധിക്കും.
(ബിസിനസ് ദീപിക
(_nkn\Ê v--- Zo]nI)
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ്‌ പലപ്പോഴും ഞാണിന്മേല്‍ക്കളിയാകുന്നത്‌ ബുദ്ധിപൂര്‍വ്വം നിക്ഷേപിക്കാത്തതിനാലാണ്‌. ഭൂമിയിലോ വീടിലോ നിക്ഷേപിക്കാw. പക്ഷേ, ഭാവിയില്‍ നഷ്ടമുണ്ടാകില്ലെന്ന ഉറപ്പോടെ വേണം ചെയ്യാന്. ഇതിനായി നിരവധി കാര്യങ്ങള്‍ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടതായുണ്ട്‌. നിക്ഷേപിക്കാനുള്ള മൂലധനമുണ്ടാക്കുന്നതു മുതല്‍ നികുതിയിളവുകള്‍ വരെ കൃത്യമായ രൂപരേഖയുണ്ടായിരിക്കണമം.
ലോണെടുത്താലും കുഴപ്പമില്ല
പലപ്പോഴും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കാന്‍ കയ്യില്‍ പണം റെഡിയായിരിക്കണമെന്നില്ല. ഇത്തരം സന്ദര്‍ഭങ്ങളില്‍ ധൈര്യമായി ഹൌസിങ്‌ ലോണുകളെ ആശ്രയിക്കാം . തിരിച്ചടയ്ക്കാന്‍ സാധിക്കുമെന്ന്‌ ഉറപ്പുള്ള പക്ഷം. ന്യായമായ പലിശനിരക്കില്‍ എവിടെ നിന്നും ലോണ്‍ എടുക്കാം. ബാങ്കുകളില്‍നിന്നോ ധനകാര്യസ്ഥാപനങ്ങളില്‍നിന്നോ മാത്രമേ ലോണ്‍ എടുക്കാവൂ എന്നില്ല. ബന്ധുക്കളില്‍നിന്നോ സുഹൃത്തുക്കളില്‍നിന്നോ വരെ ന്യായമായ പലിശയ്ക്കു വായ്പയെടുക്കാം. ഇതിനു നികുതിയിളവുകളുണ്ട്‌. അതിനാല്, നിക്ഷേപത്തിനായി ലോണ്‍ എടുക്കുന്നത്‌ നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുന്നതിനും സഹായിക്കും.
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കാന്‍ തീരുമാനിച്ചു കഴിഞ്ഞാല്‍ ആദ്യം ചെയ്യേണ്ടത്‌ ക്യാഷ്‌ ഫ്ളോ ചാര്ട്ട്‌ തയ്യാറാക്കുകയാണ്‌. അതുപോലെതന്നെ, നിക്ഷേപിക്കുന്നതിനുമുമ്പ്‌ നിക്ഷേപത്തിന്റെ കൃത്യമായ ലക്ഷ്യവും മനസിലുണ്ടാകണം . വരും വര്‍ഷങ്ങളിലേക്കുള്ള നികുതി പ്ളാന്‍ ചെയ്യുമ്പോള്‍ ഇതേറെ പ്രധാനമാണ്‌.
ലോണെടുക്കുമ്പോള്‍ പലിശയുള്ളവ തിരഞ്ഞെടുക്കാന്‍ ശ്രദ്ധിക്ക ണം . ഇതു നികുതി ഇളവിനു സഹായിക്കുമ്. 7-10 ലക്ഷം രൂപ വരെയുള്ള ഭൂമിയോ വീടോ ലോണ്‍ തുക ഉപയോഗിച്ച്‌ താമസിക്കുന്നതിനായി വാങ്ങുകയാണെങ്കില്‍ ലോണിന്റെ പലിശ നമ്മുടെ മറ്റു വരുമാനമാര്‍ഗ്ഗങ്ങളില്‍ നിന്നായാണ്‌ കണക്കാക്കപ്പെടുന്നത്‌. അതായത്‌, മാസംതോറും ലഭിക്കു ന്ന ശമ്പളത്തി ല്‍നിന്നോ മറ്റു സ്ഥിരവരുമാനമാര്‍ഗങ്ങളില്‍ നിന്നോ ആണ്‌ പലിശ അടയ്ക്കുന്നതായി കണക്കാക്കുന്നത്‌. അതിനാല്, ഇതിനു നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കും.
1999-നുശേഷം എടുത്ത ലോണ്‍ ആണെങ്കില്‍ അതിനു പരമാവധി അനുവദിക്കുന്ന നികുതിയിളവ്‌ പ്രതിവര്‍ഷം 1,50,000 രൂപയാണ്‌. താമസിക്കുന്നതിനായി വീടോ ഭൂമിയോ വാങ്ങാനെടുത്ത ലോണുകൾക്ക്‌ മാത്രമേ ഇതു ബാധകമാകുകയുള്ളൂ. മൂന്നു വര്‍ഷത്തിനുള്ളില്‍ താമസയോഗ്യമാക്കുകയും വേണമ്. അതായത്‌, വീടു പണിയാനായാണ്‌ ഭൂമി വാങ്ങിയതെങ്കില്‍ മൂന്നുവര്‍ഷത്തിനുള്ളില്‍ പണി പൂര്‍ത്തിയാക്കിയിരിക്കണം . എങ്കില്‍ മാത്രമേ നികുതിയിളവിനു അര്‍ഹത ലഭിക്കുകയുള്ളൂ. എടുക്കുന്ന ലോണിന്റെ പലിശനിരക്ക്‌ പ്രശ്നമല്ല. എന്നാല്, നിക്ഷേപിക്കുന്ന തുക ലോണായി എടുത്ത തുക തന്നെയായിരിക്കണം . ലോണ്‍ എടുത്ത തുകയുപയോഗിച്ച്‌ വാങ്ങിയ ഭൂമിയോ വീടോ വാടകയ്ക്കു നല്‍കിയാല്‍ അതില്‍നിന്നുള്ള വരുമാനത്തിനും നികുതിയിളവ്‌ ഉണ്ടായിരിക്കണം .
നികുതിയിളവ്‌: എന്തിനൊക്കെ
സെക്ഷന്‍ 80 സി അനുസരിച്ച്‌ എല്‍ഐസി, പി്‌എഫ്‌, പിപി്‌എഫ്‌ തുടങ്ങിയവയില്‍നിന്നുള്ള വരുമാനത്തിനു മാത്രമല്ല നികുതിയിളവ്‌ ഉള്ളത്‌. മറ്റു പല വരുമാന സ്രോതസ്സുകള്‍ക്കും ഇത്‌ ബാധകമാണ്‌. ഉദാഹരണത്തിനു ഭൂമി/വീട്‌ വരുമാനത്തിനു ഒരുലക്ഷം വരെ നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുന്നതാണ്‌. സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തേക്കാണ്‌ ഒരു ലക്ഷം രൂപ ഇളവ്‌ ലഭിക്കുക. സെക്ഷന്‍ 80 സി വഴി ലഭിക്കുന്ന നികുതിയിളവിനു പുറമേയല്ല ഇതെന്നു പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കണം. അതായത്‌, ഈ സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തില്‍തന്നെ എല്‍ഐസി, പി്‌എഫ്‌, പിപി്‌എഫ്‌ തുടങ്ങിയവയില്‍നിന്നും ഒരു ലക്ഷം രൂപ നികുതിയിളവ്‌ ലഭിച്ചിട്ടു ണ്ടെങ്കില്‍ പിന്നീട്‌ വീട്‌/ഭൂമിയുടെ പേരിലുള്ള വരുമാനത്തിനു നികുതിയിളവിന്റെ ആനുകൂല്യം ലഭിക്കുന്നതല്ല.
സെക്ഷന്‍ 80 സി അനുസരിച്ചുള്ള ആനുകൂല്യം മുന്‍ സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തെ പേയ്മെന്റുകള്‍ക്കാണ്‌ ലഭിക്കുന്നത്‌. താമസത്തിനായി വീടോ ഭൂമിയോ വാങ്ങുന്നതിനുള്ള തുകയ്ക്കാണ്‌ മേല്‍പ്പറഞ്ഞ നിയമമനുസരിച്ച്‌ ഒരു ലക്ഷം രൂപ വരെയുള്ള നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുന്നത്‌. താഴെപ്പറയുന്ന പേയ്മെന്റുകള്‍ക്കാണ്‌ കൃത്യമായ മാനദണ്ഡമനുസരിച്ച്‌ ഇളവ്‌ ലഭിക്കുന്നത്‌.
. വീട്‌ നിര്‍മ്മിക്കുന്നതിന്‌ ഏതെങ്കിലും ഹൌസിങ്‌ ബോര്‍ഡിനോ ഏജന്‍സിക്കോ ഇതര കണ്സ്ട്രക്ഷന്‍ കമ്പനികള്‍ക്കോ നല്‍കേണ്ടി വരുന്ന ഇന്‍സ്റ്റാള്‍മെന്റ്‌ തുക അല്ലെങ്കില്‍ ഇന്‍സ്റ്റാള്‍മെന്റ്‌ തുകയുടെ വിഹിതം.
2. വീടിന്റെ ഉടമ ഏതെങ്കിലും സഹകരണസ്ഥാപനങ്ങളുടെയോ കമ്പനികളുടെയോ അംഗമോ ഷെയര്‍ഹോള്‍ഡറോ ആയിരിക്കുകയും അവരില്‍നിന്നു വീട്‌ നിര്‍മ്മാണ സംബന്ധമായി എടുത്ത തുകയോ തുകയുടെ വിഹിതമോ തിരിച്ചടവ്‌ നടത്തുന്നു.
3. വീടുനിര്‍മ്മാണത്തിനായി സര്‍ക്കാര്, ബാങ്കുകള്, എല്‍ഐസി, എന്‍എച്ച്ബി തുടങ്ങിയ തെരഞ്ഞെടുക്കപ്പെട്ട ധനകാര്യ സ്ഥാപനങ്ങളില്‍നിന്നും എടുത്ത തുക തിരിച്ചടയ്ക്കുന്നു.
4. വീട്‌ കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്ന സമയത്ത്‌ ചെലവായ സ്റ്റാമ്പ്‌ ഡ്യൂട്ടി, രജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസ്‌ മുതലായ തുക.
സെക്ഷന്‍ 24 അനുസരിച്ച്‌ ഏതെങ്കിലും ചെലവിനു നികുതിയിളവ്‌ ലഭിച്ചിട്ടുണ്ടെങ്കില്‍ വരുമാനത്തില്‍നിന്നു നികുതി ഇളവ്‌ ലഭിക്കുന്നതിനു അര്‍ഹതയുണ്ട്‌. അതേസമയമ്, ഒരു കമ്പനിയുടെ ഷെയര്‍ ഹോള്‍ഡറോ അംഗമോ ആകാന്‍ ചെലവായ അഡ്മിഷന്‍ ഫീസ്‌, ഷെയര്‍ തുക, ആദ്യഗഡു ഡിപ്പോസിറ്റ്‌ എന്നിവയ്ക്ക്‌ നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുന്നതല്ല. എന്നാല്, ഇത്തരം സ്ഥാപനങ്ങളില്‍നിന്നും വീട്‌ നിര്‍മ്മാണത്തിനായി ലോണ്‍ എടുത്താല്‍ ആ തുകയ്ക്കു നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുന്നതാണ്‌.
വസ്തു കൈമാറ്റവും രേഖകളും
ഭൂമിയായാലും വീടായാലും നിയമപരമായി ഉടമസ്ഥാവകാശം മാറണമെങ്കില്‍ അതിനുള്ള വില്‍പന ഉടമ്പടി തയാറാക്കേണ്ടത്‌ നിര്‍ബന്ധമാണ്‌. ഈ വില്‍പന ഉടമ്പടിയെ കണ്‍വേയന്സ്‌ ഡീഡ്‌ എന്നാണ്‌ വിളിക്കുന്നത്‌. ഇത്തരം വില്‍പന ഉടമ്പടിയാണ്‌ ആധാരമെന്ന പേരില് അറിയപ്പെടുന്നത്‌. ആധാരം തന്നെ പല തരത്തിലുണ്ട്‌. തീറാധാരമ്, ഭാഗപത്രാധാരമ്, പണയാധാരം എന്നിങ്ങനെ ആധാ രം പല തരത്തിലാണ്‌. ഇതില്‍ ഏതാണെങ്കിലും രജിസ്ട്രാര്‍ ഓഫീസില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുകയാണ്‌ വേണ്ടത്‌. എന്നാല്, ഇക്കാര്യത്തിലുള്ള പണ ച്ചെലവിനെ നേരിടുന്നതിന്‌ പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണി അഥവാ മുക്ത്യാര്‍ സമ്പാദിച്ച്‌ വസ്തുവിന്റെ കൈവശാധികാരം നേടുന്ന പതിവുമുണ്ട്‌. ആധാരം പോലെ തന്നെ മുക്ത്യാര്‍ വഴിയും വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം മറ്റേയാള്ക്ക്‌ ലഭിക്കും. എന്നിരുന്നാലുമ്, ആധാരം വഴി കൈമാറുന്നതാണ്‌ ഏറ്റവും നല്ലത്‌.
ഇനി പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണിയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ്‌ വസ്തു വാങ്ങുന്നതെങ്കില്‍ നിരവധി രേഖകള്‍ അതിനൊപ്പം ഉണ്ടായിരിക്കണം . വില്‍ക്കുന്നതിനുള്ള സമ്മതപത്രം, വില്‍പത്രം , ഉടമസ്ഥാവകാശം സംബന്ധിച്ചരേഖ എന്നിവ നിര്‍ബന്ധമായും ഉണ്ടായിരിക്കണം.
വേറെ കുറേ സാഹചര്യങ്ങളില്‍ വസ്തുവിന്റെ വില്‍പ്പനയോ കൈമാറ്റമോ നടക്കുന്നതു ആധാരത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാകണമെന്നില്ല, പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണിയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാകാനും സാധ്യതയുണ്ട്‌. ആധാരം ചെയ്യുന്നതിനുള്ള സാങ്കേതിക തടസങ്ങളാണ്‌ പലപ്പോഴും ഇതിനു കാരണമ്. ചില ഹൌസിങ്‌ ബോര്‍ഡുകള്, വികസന അതോറിറ്റികള്‍ എന്നിവരുടെ നിരോധനങ്ങളനുസരിച്ച്‌ ചിലപ്പോള്‍ ആധാരം വഴി വസ്തു കൈമാറ്റം നടത്താന്‍ സാധിക്കാതെവരാം .
ചില അവസരങ്ങളില്‍ പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണിയില്‍ നിന്നു മറ്റൊരു പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണി വസ്തു വാങ്ങുന്ന സാഹചര്യവും ഉണ്ടാകാമ്. ഇങ്ങനെയുള്ള അവസരങ്ങളില്‍ യഥാര്‍ത്ഥ ഉടമസ്ഥന്റെ കൈയിലുള്ള രേഖകളുമായി പഴയ പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണി ഒത്തുനോക്കി മറ്റു പ്രശ്നങ്ങളൊന്നുമില്ലെന്നു ഉറപ്പുവരുത്തണമ്. പ്രധാന കെട്ടിടത്തിന്റെ ഒരു ഭാഗം മാത്രം വാങ്ങുന്ന അവസരങ്ങളിലാണ്‌ കൂടുതലും പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണിയില്‍ പ്രശ്നങ്ങളുണ്ടാകുന്നത്‌. ഇവിടുത്തെ പ്രശ്നം പലപ്പോഴും യഥാര്‍ത്ഥ കണ്‍വേയന്സ്‌ ഡീഡ്‌ കണ്ടെത്താന്‍ കഴിയുകയില്ലെന്നതാണ്‌. ഈ കണ്‍ വേയന്സ്‌ ഡീഡ്‌ അനുസരിച്ചായിരിക്കും പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണി തയാറാക്കിയിരിക്കുന്നത്‌. ഡീഡ്‌ കണ്ടെത്താന്‍ കഴിയാതിരുന്നാല്‍ യഥാര്‍ത്ഥ ഉടമസ്ഥാവകാശത്തെപ്പറ്റി ആശയക്കുഴപ്പമുണ്ടാകാമ്. പവര്‍ ഓഫ്‌ അറ്റോര്‍ണി മുഖേന കൈമാറ്റം ചെയ്യപ്പെടുന്ന വസ്തുവിനു ലോണ്‍ ലഭിക്കില്ലെന്നതാണ്‌ മറ്റൊരു പ്രശ്നം .
വസ്തു ആരുടെ പേരില്?
ഇഷ്ടപ്പെട്ടൊരു വസ്തു കണ്ടാല്‍ പിന്നെ കാശും കയ്യിലുണ്ടെങ്കില്‍ ആരും രണ്ടാമതൊന്നു ആലോചിക്കാറില്ല. പലപ്പോഴും വാങ്ങുന്നത്‌ ഭാര്യയുടെയോ മക്കളുടെയോ പേരിലായിരിക്കുമ്. നികുതി ലാഭിക്കാനായിരിക്കും ഈ ബുദ്ധി കാണിക്കുന്നത്‌. പക്ഷേ, ഇതു മിക്കപ്പോഴും കൂടുതല്‍ അബദ്ധത്തിലേ എത്തിക്കൂ.
വസ്തു കണ്ടിഷ്ടപ്പെട്ടു വാങ്ങാന്‍ തീരുമാനിച്ചുകഴിഞ്ഞാല്‍ ആരുടെ പേരില് വാങ്ങണമെന്ന കാര്യത്തിലാണു പിന്നെ തീരുമാനമുണ്ടാകേണ്ടത്‌. ഭര്‍ത്താവിന്റെ കയ്യിലെ മൂലധനംകൊണ്ട്‌ ഭാര്യയുടെ പേരില് വസ്തു വാങ്ങുന്നത്‌ കഴിവതും ഒഴിവാക്കുന്നതാണ്‌ ബുദ്ധി. കാരണമ്, ഭര്‍ത്താവിന്റെ മൂലധനംകൊണ്ട്‌ വസ്തുവാങ്ങി ഭാര്യയുടെ പേരില് രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്താലും അതു ഭര്‍ത്താവിന്റെ നിക്ഷേപമായിട്ടുമാത്രമേ കണക്കാക്കൂ. അതായത്‌, നികുതിയുടെ കാര്യത്തില്‍ യാതൊരു കിഴിവും കിട്ടില്ലെന്നര്‍ത്ഥമ്. നിയമാനുസ്ര്^തം ഭാര്യയെ ആ വസ്തുവിന്റെ ഉടമയായി കണക്കാക്കില്ല. ഇന്‍കം ടാക്സ്‌ ആക്ട്‌ സെക്ഷന്‍ 64 പ്രകാരം നേരിട്ടോ അല്ലാതെയോ ഫണ്ട്‌ ട്രാന്സ്ഫര്‍ ചെയ്യുന്നത്‌ ഇരുവരുടെയും യോജിച്ച നിക്ഷേപമായി മാത്രമേ കണക്കാക്കുകയുള്ളൂ. അതുപോലെതന്നെ, ഭര്‍ത്താവ്‌ സമ്മാനമായി നല്‍കിയ പണംകൊണ്ടു ഭാര്യ വസ്തുവോ വീടോ വാങ്ങിയാലും മേല്‍പ്പറഞ്ഞരീതിയില്‍ മാത്രമേ കണക്കാക്കപ്പെടുകയുള്ളൂ. അതിനാല്, ഭാര്യ തന്റെ സ്വന്തം മൂലധനം ഉപയോഗിച്ചുമാത്രമേ വസ്തുവോ വീടോ വാങ്ങാന്‍ പാടുള്ളൂ. അതേസമയമ്, നിക്ഷേപിക്കാന്‍ ആവശ്യമായ തുക ഭാര്യയുടെ കൈവശം ഇല്ലാത്തപക്ഷം ഭര്‍ത്താവിനോ അമ്മായിയച്ഛനോ അമ്മായിയമ്മയ്ക്കോ മറ്റു ബന്ധുക്കള്‍ക്കോ പണം കടം നല്‍കുമ്പോള്‍ അതിനു ന്യായമായ പലിശ ഈടാക്കാന്‍ മറക്കരുത്‌. എങ്കില്‍ മാത്രമേ, അതു ഭാര്യയുടെ സ്വന്തം പണമായി കണക്കാക്കപ്പെടുകയുള്ളൂ.
അതുപോലെതന്നെ, പ്രായപൂര്‍ത്തിയാകാത്ത മക്കളുടെ പേരിലും വസ്തുവില്‍ നിക്ഷേപിക്കാതിരിക്കാന്‍ ശ്രദ്ധിക്കണമ്. അച്ഛന്റെ പണംകൊണ്ടു മൈനര്‍ ആയ മകളുടെ പേരില് വസ്തു/വീട്‌ വാങ്ങിയാല്‍ അതില്‍നിന്നുള്ള വരുമാനം അച്ഛന്റെ വരുമാനത്തിനൊപ്പം തന്നെ കൂട്ടിച്ചേര്‍ക്കപ്പെടുമ്. ഇതിനുള്ള നികുതികൂടി അച്ഛന്‍തന്നെ അടയ്ക്കേണ്ടതായി വരുമ്. എന്നാല്, മക്കള്‍ പ്രായപൂര്‍ത്തിയായതാണെങ്കില്‍ അവര്ക്ക്‌ വസ്തുവാങ്ങുന്നതിനാവശ്യമായ പണം സമ്മാനിക്കാവുന്നതാണ്‌. ഈ പണം ഭൂമിയിലോ വീടിനോ നിക്ഷേപിക്കാവുന്നതാണ്‌. 1998 ഒക്ടോബര്‍ ഒന്നിനുശേഷം സമ്മാനമായി നല്‍കുന്ന തുകയ്ക്ക്‌ നികുതി ഈടാക്കാത്തതിനാല്‍ ഇങ്ങനെ ചെയ്യുന്നതാണ്‌ ലാഭകരം .
ഇന്‍കംടാക്സ്‌ ആക്ടിന്റെ സെക്ഷന്‍ 56 അനുസരിച്ചു ബന്ധുക്കളല്ലാത്തവരില്‍ നിന്നു അമ്പതിനായിരം രൂപയില്‍ കൂടുതല്‍ സമ്മാനമായി ലഭിച്ചാല്‍ അത്‌ മറ്റ്‌ ഉറവിടങ്ങളില്‍നിന്നുള്ള വരുമാനമായി കണക്കാക്കപ്പെടും. സമ്മാനമായി ലഭിക്കുന്ന സ്ഥാവരവസ്തുക്കള്‍ക്കും ഈ നിയമം ബാധകമാണ്‌. അതിനാല് പ്രായപൂര്‍ത്തിയായ കുട്ടികളുടെ പേരില് നിക്ഷേപിക്കാന്‍ ആഗ്രഹമുണ്ടെങ്കില്‍ അത്രയും തുക അവര്ക്ക്‌ സമ്മാനമായിനല്‍കിയാല്‍ മതി. അവരോട്‌ ആ തുക റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കാന്‍ ആവശ്യപ്പെടാം . അതില്‍നിന്നു ലഭിക്കുന്ന വരുമാനം മക്കളുടെ വരുമാനമായി മാത്രമേ കണക്കാക്കുകയുള്ളൂ.
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നവര്‍ ഉറപ്പായും അറിഞ്ഞിരിക്കേണ്ട നിയമങ്ങളാണ്‌ ഇന്‍കംടാക്സ്‌ ആക്ട്‌ സെക്ഷന്‍ 285 ബിയില്‍ പറഞ്ഞിരിക്കുന്നത്‌. 30 ലക്ഷം രൂപയോ അതില്‍ കൂടുതലോ വിലവരുന്ന സ്ഥാവരവസ്തുക്കളുടെ വാങ്ങലോ വില്‍ക്കലോ നടന്നാല്‍ ആദായവകുപ്പിന്റെ വാര്‍ഷിക റിട്ടേണില്‍ ഈ വിവരം സമര്‍പ്പിക്കേണ്ട ചുമതല ഇന്ത്യയിലെ എല്ലാ രജിസ്ട്രാര്‍ മാര്‍ക്കും സബ്‌ രജിസ്ട്രാര്‍മാര്‍ക്കുമുണ്ട്‌. അതിനാല്, 30 ലക്ഷമോ കൂടുതലോ വിലയുള്ള സ്ഥാവരവസ്തുക്കള്‍ വാങ്ങുകയോ വില്‍ക്കുകയോ ചെയ്താല്‍ പണത്തിന്റെ ഉറവിടത്തെ സംബന്ധിച്ചുള്ള പൂര്‍ണവിവരങ്ങള്‍ കാണിക്കേണ്ടതാണ്‌. ഇതുസംബന്ധിച്ച എല്ലാ രേഖകളും സൂക്ഷിച്ചുവയ്ക്കുകയും വേണം . ആദായം കൃത്യമായി കണക്കാക്കി നിയമാനുസൃതമായ റിട്ടേണ്‍ സമര്‍പ്പിക്കേണ്ടതുമാണ്‌.
2007-08 മുതല്‍ ഭൂമിയോ വീടോ കൈവശം വച്ചിരിക്കുന്നതുകൊണ്ടു മാത്രം ആദായനികുതി റിട്ടേണ്‍ സമര്‍പ്പിക്കേണ്ടതില്ല. ആദായനികുതി സെക്ഷന്‍ 80 സിയിലെ ഇളവുകള്‍ ക്കുശേഷവും ആദായപരിധിക്കു മുകളില്‍ വരുമാനമുണെ@ടങ്കില്‍ മാത്രമേ ആദായനികുതി റിട്ടേണ്‍ സമര്‍പ്പിക്കേണ്ടതുള്ളൂ. 2012-13 സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തിലെ പുതിയ ഭേദഗതിയനുസരിച്ച്‌ ഇന്ത്യയ്ക്കു പുറത്തു സ്ഥാവരവസ്തുക്കള്‍ സ്വന്തമായുണ്ടെങ്കില്‍ ഐ.ടി റിട്ടേണ്‍ നിര്‍ബന്ധമായും സമര്‍പ്പിക്കേണ്ടതാണ്‌.
അതുപോലെതന്നെ, ഫാം ഹൌ സിന്റേയും മറ്റും ആവശ്യത്തിനായി കൃഷിഭൂമി വാങ്ങുമ്പോള്‍ അത്‌ ഡിസ്ട്രിക്ട്‌ ടൌണ്‍ പ്ളാനറിന്റെ പരിധിക്കു പുറത്തായിരിക്കാന്‍ പ്ര ത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കണമ്. ഡി.ടി.പിക്കു ഉള്ളിലാണെങ്കില്‍ ചില പ്രത്യേക നിബന്ധനകളനുസരിച്ച്‌ മാത്രമേ ഫാംഹൌസ്‌ പണിയാന്‍ സാധിക്കുകയുള്ളൂ. ഭൂമി വാങ്ങി അതില്‍ സര്‍ ക്കാരിന്റെ അനുമതിയില്ലാതെ ഫാം ഹൌസ്‌ പണിയുന്നത്‌ നിയമവിരുദ്ധമാണ്‌. അതിനാല്, ഫാംഹൌസ്‌ പണിയാനായി വാ ങ്ങുന്ന ഭൂമിയില്‍ നിയമത്തിന്റെ കുരുക്കുകളൊന്നുമില്ലെന്നു ഉറപ്പാക്കണം.
ഭൂമിയോ വസ്തുവോ വാടക യ്ക്കു നല്‍കിയാല്‍ അതില്‍നിന്നു ള്ള വരുമാനത്തിനു നികുതിയിളവുണ്ട്‌. എന്നാല്, ലോണെടുത്ത്‌
വാങ്ങിയ ഭൂമിയാണെങ്കിലും ഉടമസ്ഥര്‍ അവിടെത്തന്നെ താമസിക്കുന്നുണ്ടെങ്കിലും ലോണിന്റെ പലിശ നിരക്കനുസരിച്ചേ നികുതിയിളവ്‌ ലഭിക്കുകയുള്ളൂ. ലോണ്‍ ബാങ്കില്‍നിന്നു എടുത്തതായിരിക്കണമെന്ന നിര്‍ബന്ധമില്ല. ആരുടെ പക്കല്‍ നിന്നെങ്കിലും ന്യായമായ പലിശയ്ക്കു എടുത്തതായാലും മതി.
ചുരുക്കത്തില്, ഭൂമിയിലോ വീടിനോ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിനുമുമ്പ്‌ അതിനെ സംബന്ധിച്ച എല്ലാ കാര്യങ്ങളും പരിശോധിക്കുന്നത്‌ ഉചിതമായിരിക്കും . നേരിട്ടല്ലെങ്കില്‍കൂടി ഭാവിയില്‍ ബാധിക്കാവുന്ന പ്രശ്നങ്ങളെപ്പറ്റി മുന്‍കരുതലുകളുമെടുക്കണം. ഇത്രയുമായാല്, റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിച്ച്‌ നഷ്ടമുണ്ടാകുന്നത്‌ തടയാന്‍ സാധിക്കും.
(ബിസിനസ് ദീപിക
Keine Kommentare:
Kommentar veröffentlichen